عرصه و اعیان ملک اصطلاحات رایج در زمینه املاک هستند که دانستن مفهوم این اصطلاحات به هنگام انجام معاملات ملکی اهمیت زیادی پیدا می کند. احتمالاً این اصطلاحات را شنیده اید. همچنین دانستن نکات حقوقی در این زمینه شما را در انجام معامله ای به دور از حواشی کمک می کند. بنابراین پیشنهاد می کنیم نکات بیان شده در این مطلب را به یاد بسپارید.
بیشتر بخوانید: مهم ترین اصطلاحات حقوقی املاک که هر متخصصی باید بداند!
منظور از عرصه و اعیان ملک چیست؟
طبق تعریف قانون عرصه زمین است و اعیان آن است که بر روی عرصه بنا می شود. ساختمان و هرچیز دیگری که بر روی عرصه احداث شود اعیان است؛ مانند درختان یک باغ.
تفکیک و افراز عرصه و اعیان
اولین مباحث مطرح شده در زمینه عرصه و اعیان مربوط به تفکیک، افراز و ثبت سند رسمی ملک است. تفکیک تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر است. افراز به معنی جداکردن سهم مشاعي شرکا از یکدیگر است. عرصه و اعیان می بایست سند رسمی مالکیت داشته باشند. تفکیک و افراز ملک مقدمات درخواست سند مالکیت هستند. در مقاله ای دیگر به توضیحات مربوط به تفکیک و افراز ملک و مراحل انجام آنها پرداخته ایم.
بیشتر بخوانید: مهم ترین اصطلاحات حقوقی املاک که هر متخصصی باید بداند!
سند ملکی عرصه و اعیان و مفهوم قدر السهم
در شرایطی که ملکی تنها یک صاحب داشته باشد، سند شش دانگ ملک به نام صاحبش خواهد بود. این سند مالکیت عرصه و اعیان را تماماً شامل می شود. افراز عرصه و اعیان در املاک مشاع پیچیده تر است. شرایطی را در نظر بگیرید که یک آپارتمان با 8 واحدی در یک عرصه 500 متری ساخته شده است. هر یک از واحد ها مالک مشخصی دارد؛ سهم هر واحد از عرصه چقدر هست؟
این سهم، همان سهمی است که به قدرالسهم معروف است. در واقع قدر السهم، سهم اعیان از عرصه است. در سند های ملکی تفکیکی قدرالسهم مشخص می شود. اگر قدرالسهم مشخص نشده است باید توسط کارشناسان مربوطه بررسی و مشخص شود. قدرالسهم در مواقعی مثل نوسازی ملک اهمیت بیشتری پیدا میکند. سهم هر یک از مالکین بعد از نوسازی مطابق با قدر السهم آنها محاسبه می شود. قدر السهم یکی از معیارهایی است که در قیمت گذاری ملک مؤثر است. به طور مثال قدرالسهم یک واحد آپارتمان در یک ساختمان 8 واحدی با زمین 400 متری و همان آپارتمان در یک زمین 200 متری متفاوت است.
نکته دیگری که به هنگام معامله اعیان باید به آن توجه شود، نوع کاربری اعیان است. نوع کاربری در ارزش گذاری ملک اهمیت دارد و در سند آن درج می شود .
موارد ممنوعیت معامله عرصه و اعیان
مالکیت برخی از اراضی و ساختمان ها در اختیار دولت هست. آنچه که در اختیار دولت هست نمی تواند مورد معامله قرار گیرد.
اموال موقوفی
مالک عرصه وقف شده، اداره اوقاف و امور خیریه است. هیچ کس اجازه احداث بنا در عرصه وقف شده را ندارد. اگر بنایی در این زمین ها ساخته شود، اداره اوقاف می تواند آن را از بین ببرد. ساخت اعیان بر زمین موقوفی تنها با موافقت اداره اوقاف مجاز است. درواقع عرصه به شخص سازنده اجاره داده می شود. سند رسمی اعیان به نام سازنده آن ثبت می شود. اجاره عرصه موقوفی می تواند به مدت 99 ساله باشد. سازمان اوقاف تصمیم گیرنده برای تمدید مدت اجاره بعد از گذشت 99 سال است. پس هنگام معامله یک ملک حتماً به موقوفی نبودن عرصه توجه کنید. چرا که در چنین مواردی تنها اعیان مورد معامله قرار می گیرد.
بیشتر بخوانید: مهم ترین اصطلاحات حقوقی املاک که هر متخصصی باید بداند!
اراضی موات
زمین هایی که سابقه عمران و آبادی نداشته باشد را موات گویند. زمین های موات از جمله اراضی در اختیار دولت هستند. بنابراین هیچ معامله ای نمی تواند در مورد موات انجام شود. حتی در صورت احیای موات بدون مجوز قانونی، به دولت واگذار می شود.
مراتع
مراتع و جنگل ها اراضی ملی هستند؛ مگر اینکه مزروعی یا دیم باشد. مراتع و جنگل ها در اختیار دولت هستند. بنابراین اگر ویلایی در دل جنگل هوش از سرتان پراند، لحظه ای تأمل کنید.
املاک مجهول المالک
ملک هایی که هیچ گونه سابقه ثبتی ندارند، در اختیار دولت است. این ملک ها نیز نمی توانند مورد معامله باشند.
ارث بدون وارث
ارث بدون وارث نیزاز دیگر ثروت های عمومی که در اختیار دولت است. بنابراین معامله چنین ملکی غیرقاونی است.
املاک توقیفی
از توقیفی نبودن ملک اطمینان حاصل کنید. هر معامله ای که در مورد ملک بازداشت شده توسط دادگاه صورت گیرد باطل ست. این معامله شامل خرید و فروش و رهن است.
مال غیر
از جمله دیگر موارد ممنوع المعامله معامله به مال غیر است؛ مگر به عنوان ولایت، وصایت یا وکالت.
بیشتر بخوانید: مهم ترین اصطلاحات حقوقی املاک که هر متخصصی باید بداند!
